Erbbaurechte in der Wertermittlung


Das Erbbaurecht feierte 2019 bereits sein hundertjähriges Jubiläum in Deutschland und steht aktuell als wohnungspolitisches Instrument wieder verstärkt im Fokus. Immer mehr Städte und Gemeinden werden zukünftig städtische Wohnbauflächen nicht mehr veräußern, sondern der Vergabe mittels Erbbaurecht den Vorrang geben. Eine vergleichbare Situation gab es bereits in den 1950er und 1960er Jahren, als man Familien mit geringem Einkommen ein Wohneigentum ermöglichen wollte. Neben der Wohnraumversorgung steht heutzutage aber auch die Eindämmung der Bodenspekulation und die Stadtentwicklung im Vordergrund der kommunalen Grundstücksvergabe. Dabei differenzieren die Erbbaurechtsmodelle u.a. hinsichtlich der Laufzeiten, des Erbbauzinses und der Nutzungseinschränkungen immens.

Da zumindest in den Ballungsräumen immer mehr Bauherren mit Erbbaurechten in Berührung kommen werden, haben wir uns dem Thema gewidmet und möchten Sie gerne in Kurzform über die Betrachtung des Erbbaurechtes in der Wertermittlung informieren.

Bei einer einfachen finanzmathematischen Betrachtung müsste der Wert des Erbbaurechtes und der Wert des Erbbaugrundstücks zusammen den Wert des unbelasteten Grundstücks ergeben. In der Praxis entspricht dies aber nicht den Marktgepflogenheiten, da die Nutzung des Grundstücks durch den Erbbaurechtsnehmer und etwaige Nutzungseinschränkungen zu wenig berücksichtigt werden.

Daher hat sich sowohl in der Finanzwelt, also der Beleihungswertermittlung der Banken, als auch in der Verkehrswertermittlung das „Münchner Verfahren“, welches auf eine Ausarbeitung des Sachverständigen Alfred Werth zurück geht, für die Immobilienbewertung etabliert. Dabei wird zunächst ein lastenfreies Volleigentum unterstellt und im Nachgang werden dann vier Abschläge in Ansatz gebracht, die sich aus den Einschränkungen gegenüber dem klassischen Volleigentum ergeben.

Abschlag 1 für den Wegfall des Bodennutzungsrechts bei Ablauf des Erbbaurechts. Hierbei stehen insbesondere die Laufzeit bzw. Restlaufzeit des Erbbaurechts im Vordergrund. Je höher die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags, desto höher ist, bei einem marktgängigen Erbbauzins, der Wert des Erbbaurechts. Bei einer Restlaufzeit unter 20 Jahren ist das Erbbaurecht in der Regel nicht mehr finanzierbar.

Abschlag 2 für den Wegfall der Nutzung des Gebäudes bei Zeitablauf des Erbbaurechts, sofern die Gebäudenutzungsdauer die Laufzeit des Erbbaurechts übersteigt. Hierbei sind besonders die Rückfall- und Entschädigungsklauseln von Bedeutung. Der zukünftig nicht zu entschädigende Gebäuderestwert wird demnach, abgezinst über die verbleibende Restlaufzeit, vom Wert des Volleigentums abgezogen.

Abschlag 3 für „allgemeine Nachtteile aus dem Erbbaurecht“. In der Praxis beruht dieser Abschlag auf Erfahrungswerten sowie den jeweiligen Marktgegebenheiten und liegt in der Regel bei 3% bis 10 % des Gesamtwertes oder 5% bis 50% des Bodenwertes.

Abschlag 4 berücksichtigt die Höhe des Erbbauzinses. In der Bewertung wird der Erbbauzins über die Restlaufzeit des Erbbaurechts kapitalisiert und der Barwert dann vom Wert des Volleigentums in Abzug gebracht.

Da ein Erbbaurechtsvertrag sehr unterschiedlich gestaltet sein kann, ist dies ein sehr komplexes Thema, auch in der Bewertung von Immobilien. Daher stehen wir Ihnen gerne als Experten mit Rat und Tat für weitere Informationen und Ihre individuellen Belange zur Verfügung stehen.

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