Die Abnahme ist neben dem Bauvertrag wohl der wichtigste Rechtsakt beim Hausbau. Denn mit erfolgter Abnahme beginnt automatisch die meist fünfjährige Gewährleistungsfrist. Ab diesem Zeitpunkt kehrt sich auch die Beweislast um und Bauherren sind nun in der Pflicht den Nachweis für alle Mängel zu erbringen. Außerdem gehen mit erfolgter Abnahme alle Gefahren und Risiken auf den Bauherrn über. Das bedeutet, dass dieser sein Haus jetzt selbst gegen Brand, Wasser- oder Sturmschäden versichern muss. Auch der Werklohn wird mit Abnahme der Bauleistung, in Verbindung mit der Übergabe einer prüffähigen Schlussrechnung, fällig.
Aufgrund der weitreichenden Folgen einer Abnahme, sollten Bauherren der Bauabnahme größte Aufmerksamkeit widmen, auf einen offiziellen Abnahmetermin auf der Baustelle bestehen und keine vorgefertigten Erklärungen akzeptieren. Ansonsten besteht die Gefahr auf Mängeln und eventuell hohen Schadenskosten sitzen zu bleiben.
Die Bauabnahme ist u.a. im § 640 Abs.1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) gesetzlich geregelt. Demnach ist der Bauherr zur Abnahme verpflichtet, sobald der Bauunternehmer seinen Bauvertrag erfüllt hat und das Haus fertig ist. Gemäß BGB sind selbst unwesentliche Mängel kein Grund die Bauabnahme zu verweigern. Das neue Bauvertragsrecht, das seit dem 01.01.2018 für alle neu abgeschlossenen Bauverträge gilt, hat privaten Bauherren in vielen Punkten mehr Transparenz und zusätzliche Verbraucherrechte eingeräumt. Allerdings hat der § 640 Abs. 2 des BGB weitreichende Folgen. Dieser besagt, dass, wenn der Unternehmer dem Bauherrn nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme setzt und dieser die Abnahme verweigert, eine fingierte Abnahme erfolgt. Erklären Bauherren also bei der Abnahme überhaupt nichts oder erscheinen sie erst gar nicht, erfolgt gemäß Gesetz die automatische Abnahme ohne Angabe von Mängeln.
Was bedeutet die Abnahmefiktion also für private Bauherren?
Der Gesetzgeber möchte mit der Abnahmefiktion sicherstellen, dass Bauherren eine Abnahme eines im Wesentlichen mangelfrei hergestellten Bauwerks nicht unangemessen und zu Lasten des Bauunternehmens hinauszögern. Entwickelt wurde die Abnahmefiktion ursprünglich, um die Verhältnisse zwischen Baufirmen und ihren Subunternehmern zu klären. Nun müssen sich auch private Bauherren damit auseinandersetzen.
Da die Auswirkungen groß sind, sollte man bei Problemen rund um die Abnahme von Bauleistungen immer Experten zu Rate ziehen. Dies können je nach Sachlage Juristen oder Bausachverständige sein. Auch der Verband privater Bauherren e.V. hat eine Vielzahl an Ratgebern für Bauherren veröffentlicht.
