Die Grunddienstbarkeit beschreibt ein dingliches Recht, das dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks zusteht. (§§ 1018 ff. BGB). Eine Dienstbarkeit ist im Allgemeinen also ein Nutzungsrecht an einer fremden Sache. Im Gegensatz zu den persönlichen Dienstbarkeiten, welche an eine Person gebunden sind, sind Grunddienstbarkeiten an das Grundstück bzw. das jeweilige Grundstückseigentum gebunden.
Dem Eigentümer eines begünstigten Grundstücks (herrschendes Grundstück) werden hierbei beispielsweise bestimmte Nutzungsrechte an dem belasteten Grundstück eines Anderen (dienendes Grundstück) eingeräumt. Die Grunddienstbarkeit kann allerdings auch bedeuten, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf bestimmte Rechte verzichtet oder bestimmte Handlungen nicht vornehmen darf.
Die Grunddienstbarkeit wird durch Einigung der Grundstückseigentümer und mittels Notar als Eintragung im Grundbuch (Zweite Abteilung) begründet. Im Gegensatz zu einem Nutzungsvertrag (privatrechtliches Schuldverhältnis), der nur zwischen den zwei Vertragsparteien gilt, wird eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit im Verkaufsfalle an den neuen Eigentümer übertragen. Deshalb hat vor allem der berechtigte Grundstückseigentümer ein Interesse an der Bestellung der Grunddienstbarkeit, weil er damit sein Nutzungsrecht sichert. Eine Grunddienstbarkeit endet erst mit der Löschung des Eintrags im Grundbuch.
Grunddienstbarkeiten lassen sich in folgende drei Arten unterteilen:
Gebrauchsrechte – Hierbei geht es häufig um Zufahrts- und Wegerechte, bei denen der Zugang zum eigenen Grundstück nur über ein fremdes dienendes Grundstück erfolgen kann oder um Leitungsrechte, bei denen sich Strom-, Gas- und Wasseranbieter das Recht einräumen lassen Versorgungsleitungen über das dienende Grundstück zu führen.
Bebauungsrechte oder Bebauungsbeschränkungen – Mittels dieser Nutzungsrechte werden über die geltenden baurechtlichen Vorschriften hinaus Rechte (z. B. ein Überbaurecht) oder Beschränkungen vereinbart.
Duldungsrechte – Bei einem solchen Recht muss der belastete Grundstückseigentümer bestimmte Negativwirkungen auf seinem Grundstücks dulden. Dies können beispielsweise Lärmbelastungen, Verschmutzungen, Luftschadstoffe oder andere Emissionen sein.
