Es gibt eine Vielzahl an Wertbegriffen im Zusammenhang mit der Wertermittlung einer Immobilie. Der Verkehrswert ist der am häufigsten genannte Begriff in der Immobilienbewertung. Bevor wir aber zur Definition des Verkehrswertes kommen, ist die grundsätzliche Unterscheidung zwischen Preis und Wert hilfreich. Der Preis, der für eine Immobilie gezahlt wird, ist nicht als tatsächlicher Wert einer Immobilie zu verstehen, denn dieser Preis basiert auf subjektiven Faktoren, insbesondere der Situation von Angebot und Nachfrage. Er hängt somit stark von der Werteinschätzung des Käufers sowie vom Verhandlungsgeschick beider Parteien ab. Der Wert jedoch ist immer eine Größe, die aus einer Vielzahl an Preisen ermittelt wird und auf objektiven Faktoren beruht.
Die Definition des Verkehrswertes gemäß § 194 Baugesetzbuch (BauGB) lautet: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Die Ermittlung des Verkehrswertes ist Aufgabe eines qualifizierten Sachverständigen.
Im Rahmen der Verkehrswertermittlung gibt es drei Verfahren – das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Vergleichswertverfahren, welche zur Anwendung kommen. Die Wahl der Verfahren richtet sich hauptsächlich nach dem Immobilientyp und der Nutzung. Bei einem eigengenutzten Einfamilienhaus ist beispielsweise gemäß Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) das Sachwertverfahren heranzuziehen, bei einem Mehrfamilienhaus das Ertragswertverfahren. In den meisten Fällen ist dann die Anwendung eines weiteren Verfahrens als sog. stützendes Verfahren erforderlich.
Darüber hinaus werden von Marktteilnehmern je nach Anlass oder Gebrauch noch Begriffe wie Zeitwert, Buchwert, Versicherungswert, Beleihungswert, Grundbesitzwert, Bodenrichtwert, Bodenwert, Gemeiner Wert o.a. benutzt. Diesen Wertbegriffen liegen eine andere Bedeutung und folglich auch ein anderer Wert zugrunde.
Wenn Sie mehr über die Immobilienbewertung und den Wert eines Hauses oder einer Eigentumswohnung wissen möchten, freuen wir uns auf das Gespräch mit Ihnen.
