Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG bzw. Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften, wie das Gesetz zur WEG-Reform mit vollständigem Namen heißt, tritt ab dem 01.12.2020 in Kraft. Neu sind u.a. die Regelungen zur Förderung der Elektromobilität. Darüber hinaus gibt es Änderungen am Wohnungseigentumsgesetz, von denen wir einige relevante Neuerungen hier für Sie auflisten möchten:
Modernisierungen und Sanierungen werden einfacher
Für die Beschlussfassung über die Durchführung baulicher Veränderungen am Gemeinschaftseigentum oder die Gestattung baulicher Veränderungen reicht künftig die einfache Mehrheit aus. Dabei haben prinzipiell diejenigen Eigentümer die Kosten zu tragen, die der Maßnahme zugestimmt haben. Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, haben alle Wohnungseigentümer die Kosten entsprechend ihrem Miteigentumsanteil zu tragen.
Qualifikation des Verwalters
Gewerberechtlich wird es auch nach der WEG-Reform keinen verbindlichen Sachkundenachweis geben. Der Nachweis einer bestimmten Qualifikation bleibt somit nach wie vor keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung für den Verwalter. Jedoch hat jeder Wohnungseigentümer, als Teil einer ordnungsmäßigen Verwaltung, das Recht die Bestellung eines zertifizierten Verwalters und damit einen Sachkundenachweis zu verlangen. Der Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters besteht erstmals zwei Jahre nach Inkrafttreten der WEG-Reform, damit das Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden kann.
Mehr Befugnisse für den Verwalter
Die Entscheidungs- und Vertretungsbefugnisse des Verwalters werden im Zuge der WEG-Reform erweitert. Der Verwalter kann künftig in eigener Verantwortung ohne Beschlussfassung über Maßnahmen entscheiden, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen.
Außenvollmacht für den Verwalter
Verwalter besitzen im Außenverhältnis künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft. Nach der Gesetzesbegründung kann sich ein solcher Beschluss entweder auf ein konkretes Geschäft oder generell auf Geschäfte dieser Art beziehen.
Eigentümerversammlungen und Beschlussfassung werden vereinfacht
Durch die WEG-Reform können Eigentümerversammlungen künftig flexibler gestaltet und Möglichkeiten, die sich durch die Digitalisierung bieten, besser genutzt werden.
Beschluss-Sammlung bleibt bestehen
Der ursprüngliche Gesetzentwurf hatte vorgesehen, die Beschluss-Sammlung abzuschaffen und durch eine Aufbewahrungspflicht zu ersetzen.
Grundbucheintragung vereinbarungsändernder Beschlüsse
Um einen besseren Erwerberschutz zu gewährleisten, bedürfen Beschlüsse, die die Eigentümer auf Grundlage einer rechtsgeschäftlichen Öffnungsklausel gefasst haben, in Zukunft der Eintragung im Grundbuch, um gegenüber Rechtsnachfolgern zu wirken.
Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit
Die WEG-Reform erweitert die Sondereigentumsfähigkeit auf Freiflächen wie Stellplätze und Terrassen.
Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Zur Harmonisierung von Miet- und Wohnungseigentumsrecht sind Mieter von Sondereigentumseinheiten künftig verpflichtet, Baumaßnahmen in der Wohnungseigentumsanlage zu dulden. Hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung sieht die WEG-Reform ebenfalls eine Harmonisierung vor. So ist bei vermieteten Eigentumswohnungen auch im Verhältnis zwischen dem vermietenden Eigentümer und dem Mieter künftig die in der WEG geltende Kostenverteilung maßgeblich. Aktuell ist mietrechtlich die Wohnfläche maßgeblich, während das WEG eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vorsieht.
Die genannten Änderungen sind nur wesentliche Punkte der Reform und haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Alle Details zu den Änderungen durch die WEG-Reform ergeben sich aus der von Bundestag und Bundesrat beschlossenen Fassung des WEMoG (pdf-download).
