Zwangsversteigerung von Immobilien


Auch wenn die Zahl der Zwangsversteigerungen in den letzten Jahren rückläufig ist, so wurden im Jahr 2018 wieder rund 18.500 Immobilien in Deutschland zwangsversteigert. Vor 10 Jahren, im Jahr 2008, waren es noch über 53.000 (Quelle: Statistik zwangsversteigerungen.de).

Häufig werden Immobilien zwangsversteigert, wenn ihre Eigentümer nicht in der Lage sind, offene Schulden zu begleichen. Außerdem führen Streitigkeiten zwischen Eheleuten oder Erben oftmals zur Zwangsversteigerung von Immobilien.

Bei einer Zwangsversteigerung handelt es sich um eine spezielle Form der Zwangsvollstreckung. Um sie vollziehen zu können, müssen die Gläubiger bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Zunächst muss ein Vollstreckungstitel mit Vollstreckungsklausel, beispielsweise ein Urteil oder Vollstreckungsbescheid beim zuständigen Amtsgericht erwirkt werden und dies dem Schuldner zugestellt werden. Ist der Antrag auf den Titel genehmigt, kann der Gläubiger eine Zwangsversteigerung einleiten, sofern die Schulden höher als der Wert der Immobilie sind. Die Zwangsversteigerung ist die drastischste Form der Zwangsvollstreckung und wird in der Regel nur dann eingeleitet, wenn anderweitige Einigungsversuche zwischen Schuldner und Gläubiger erfolglos waren. Für den Schuldner ist es äußerst schwierig eine Zwangsversteigerung zu verhindern, da mit der Zwangsversteigerung die offenen Forderungen der Gläubiger befriedigt werden sollen.

Wie läuft ein Zwangsversteigerungstermin ab?

Zunächst werden bei einem Zwangsversteigerungstermin die wichtigsten Informationen bekannt gegeben. Nach der Feststellung, ob alle Beteiligten anwesend sind, wird das geringste Gebot mitgeteilt. Gemäß § 44 Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) muss das geringste Gebot “die dem Anspruch des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlös zu entnehmenden Kosten des Verfahrens“ decken.

Im Nachgang können alle Interessenten ihre Gebote abgeben, wobei diese unter Umständen immer um einen festgelegten Betrag steigen müssen. Die Versteigerung endet, wenn kein weiterer Interessent mehr bietet. Anschließend wird das höchste Gebot dreimal aufgerufen und der Höchstbietende erhält den Zuschlag für die Immobilie. Mit dem erzielten Erlös werden dann die Gerichtskosten bezahlt sowie die Gläubiger befriedigt.

Was müssen Kaufinteressenten beachten?

Der Erwerb im Rahmen einer Zwangsversteigerung kann für Kaufinteressenten attraktiv sein, da die Chance besteht eine Immobilie preisgünstig zu erwerben. Zwar gilt für den Ersttermin der Zwangsversteigerung noch die 50 Prozent-Grenze. Das Gebot muss also mindestens 50 Prozent des Verkehrswertes erreichen. Diese Grenze entfällt beim Zweittermin jedoch, wenn bei der ersten Versteigerung kein Zuschlag erfolgt ist. Zudem fallen für den Kauf einer Immobilie im Rahmen der Zwangsversteigerung keine Notargebühren und ebenso keine Maklerprovision an.

Als Risiko sei anzuführen, dass Interessenten die Immobilie vorher nicht besichtigen können.  Es kann also zu bösen Überraschungen in Sachen Baumängeln und Schäden kommen. Auch wenn jeder Zwangsversteigerung ein Wertgutachten zugrunde liegt, so ist nicht jeder Interessent darin geübt die Details zu erkennen und die Unwägbarkeiten richtig einzuschätzen. Der Einsatz eines Gutachters kann in solchen Fällen helfen, die Risiken zu minimieren.

Des Weiteren müssen Käufer daran denken, dass jedes Gebot bei einer Zwangsversteigerung verbindlich ist und nicht zurückgenommen werden kann. Außerdem ist es möglich, dass die erworbene Immobilie nach der Versteigerung unter Umständen nicht sofort bezugsbereit ist.

Die hier aufgeführten Punkte und Hinweise dienen nur als Überblick und bilden daher nur einen Teil des komplexen Themas ab.

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