Unterschiedliche Arten von Gutachten


Der Wert einer Immobilie ist in vielerlei Hinsicht und zu unterschiedlichen Anlässen von Interesse, doch das Angebot reicht von „kostenlosen“ Bewertungen bei diversen Online-Plattformen bis hin zum teuren Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Wir möchten für Sie in Kurzform die Unterschiede aufzeigen, damit Sie für Ihre Belange die richtige Entscheidung treffen können.

Grundsätzlich gilt, dass qualitative Bewertungen immer eins gemeinsam haben, sie basieren auf sog. normierten Verfahren, die allgemein anerkannt sind. In der Praxis unterscheidet man hier drei Gutachtenformen.

Das Kurzgutachten ist eine kompaktere und kostengünstigere Version als das Verkehrswertgutachten. Es eignet sich besonders dann, wenn die Verwendung des Gutachtens nicht vor Gericht oder den Finanzbehörden erforderlich ist. Häufig reicht für private Anliegen oder die Wertermittlung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie ein Kurzgutachten aus. Hierbei wird u.a. auf ausführliche verbale Beschreibungen einzelner Gutachtenteile (z.B. Standort oder Objekt) und auf die detaillierte Erklärung von Bewertungsmethoden verzichtet, der Umfang der Anlagen (z.B. Kartenmaterial und Fotodokumentation) reduziert sowie häufig nur ein Bewertungsverfahren angewandt. Wichtig ist aber immer, dass die Bewertung und Ermittlung des Marktwertes für jedermann nachvollziehbar und verständlich ist. Da es für die Gestaltung eines Kurzgutachtens jedoch keine gesetzlichen Vorgaben gibt, variiert die Ausgestaltung dieser Gutachten und somit auch die Preisgestaltung der einzelnen Anbieter. Meist gibt die avisierte Anzahl der Seiten eines Kurzgutachtens schon einen Überblick über die zu erwartende Qualität des Produktes. Hier reicht die Seitenanzahl von 3 - 5 bis hin zu 20 Seiten.

Das Verkehrswertgutachten, auch Vollgutachten oder gerichtsfestes Gutachten genannt, unterliegt klaren rechtlichen Vorschriften. Bei der Wertermittlung werden mit wenigen Ausnahmen immer zwei Bewertungsverfahren mit detaillierten verbalen Ausführungen angewandt. Der Umfang ist somit deutlich größer als beim Kurzgutachten und erreicht häufig 40 - 50 Seiten.

Die dritte Gutachtenform ist das sog. Beleihungswertgutachten. Der Beleihungswert repräsentiert im Bankenwesen den Wert einer Kreditsicherheit, von der mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass dieser sich langfristig realisieren lässt. Aus dieser Erläuterung lässt sich leicht ablesen, dass Beleihungswertgutachten insbesondere bei Immobilienfinanzierungen eine Rolle spielen und die Auftraggeber solcher Gutachten meist Kreditgeber, wie Banken oder Versicherungen, sind.

Darüber hinaus gibt es im Internet zwischenzeitlich eine Vielzahl an Anbietern, die Ihnen einen kostenlos ermittelten Wert versprechen. Reizvoll, zumindest auf den ersten Blick, doch bei genauerer Betrachtung erkennt man schnell, dass hier eine andere Intention verfolgt wird. Oftmals verbirgt sich hinter dem Anbieter ein Makler oder eine große Immobilienplattform, die auf diesem Wege gerne Objektdaten sammeln und die Kontaktdaten von eventuell verkaufsbereiten Eigentümern bekommen möchte. Die Bewertung selbst basiert dann auf der Eingabe weniger Informationen zum Grundstück und zur Immobilie. Entgegen der normierten Bewertung liegen hier nicht eine Vielzahl an ausgewerteten Verkaufsfällen mit allen Details zugrunde, sondern meist nur die eigenen Immobilienangebote am jeweiligen Standort. Nachteilig ist also sowohl die geringere Datenmenge als auch der berücksichtigte Angebotspreis, anstelle des tatsächlich erzielten Kaufpreises. Darüber hinaus lassen sich Besonderheiten wie Terrassenüberdachungen, hochwertig gestaltete Gärten, Bauschäden, erfolgte oder unterlassene Instandhaltungen bzw. Modernisierungen, wertrelevante Eintragungen im Grundbuch usw. bei diesen schnellen, kostenlosen Wertschätzungen nicht berücksichtigen. Grundsätzlich sind solche Online-Bewertungen eine praktikable und recht unkomplizierte Möglichkeit einen ungefähren Schätzwert einer Immobilie zu erhalten. Die Differenzen zwischen dem auf diesem Wege ermittelten Wert und der Wertermittlung eines Sachverständigen können jedoch enorm sein, insbesondere wenn die Immobilie Besonderheiten aufweist, die nur im Rahmen einer Besichtigung oder einer Prüfung von Objektunterlagen festgestellt werden und dann konkret in der Bewertung berücksichtigt werden können. Qualität und Seriosität hat hier doch ihren Preis.

Sollten Sie konkrete Fragen zu diesem Thema haben, so beraten wir Sie gerne.

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