Mieterdienstbarkeit – eine komplizierte Dreiecksbeziehung


Die Vertragsparteien eines gewerblichen Mietverhältnisses können vereinbaren, dass die Grundstücksnutzung durch den Mieter (als Verkaufsraum, Betriebsstätte o.ä.) dinglich abgesichert wird. Der Hauptgrund für solch eine Mieterdienstbarkeit ist, dass Gewerbemieter oftmals große Summen in die Entwicklung sowie den Ausbau angemieteter Flächen stecken und diese Investitionen vor einer Insolvenz des Vermieters schützen wollen. Eine Mieterdienstbarkeit betrifft aber nicht nur die Mietvertragsparteien. Da die Dienstbarkeit das Grundbuch belastet, handelt es sich vielmehr um ein Dreiecksverhältnis zwischen Eigentümer, Mieter und finanzierender Bank. Alle drei Parteien haben hierbei legitime Interessen, welche jedoch naturgemäß auch im Konflikt stehen.

Wird der Vermieter einer gewerblich genutzten Immobilie insolvent oder wird die Immobilie zwangsversteigert, droht dem Mieter unter Umständen der Entzug der Mietsache und der Verlust der immobilienspezifischen Investitionen. Daher wird der Mieter im Vorfeld versuchen, Risiken für sich auszuschließen oder wenigstens zu begrenzen. Dies kann im Mietvertrag oder in einer besonderen vertraglichen Vereinbarung (Sicherungsabrede) geregelt werden. Ein bewährtes Mittel hierfür ist die Mieterdienstbarkeit, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, welche zugunsten des Mieters im Grundbuch eingetragen wird. Nach § 111 Insolvenzordnung kann derjenige, der ein Grundstück oder vermietete Räume von einem Insolvenzverwalter erwirbt, ebenso wie der Ersteher im Rahmen einer Zwangsversteigerung, ein Sonderkündigungsrecht ausüben. Dieses Kündigungsrecht als solches wird durch die Dienstbarkeit nicht berührt, jedoch besteht das Nutzungsrecht auf Grund der Mieterdienstbarkeit weiter. Der Erwerber bzw. Ersteher würde in diesem Fall anstelle der Miete ein Ausübungsentgelt vom Mieter erhalten, sodass ihm kein materieller Nachteil entsteht.

Die gute Absicherung des Mieters hat allerdings Nachteile für die finanzierende Bank, welche mit einer Grundschuld ebenfalls im Grundbuch abgesichert ist. Besonders pikant in diesem Zusammenhang ist die Frage, in welchem Rangverhältnis Mieterdienstbarkeit und Grundschuld im Grundbuch zueinander stehen.

Eine an erster Rangstelle eingetragene Mieterdienstbarkeit stellt eine finanzierende Bank regelmäßig vor Probleme. Mögliche negative Auswirkungen zeigen sich zum Beispiel bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks, da der Vorrang die Verkehrsfähigkeit der Immobilie einschränken und einen geringeren Versteigerungserlös zur Folge haben kann. Ein Nachrang der Mieterdienstbarkeit zu einem Grundpfandrecht ist für den Mieter nachteilig, weil beim Zuschlag in einer Zwangsversteigerung dann die Mieterdienstbarkeit erlischt. Der Mieter ist in diesem Fall zwar nicht rechtlos, da ihm der Wert seines Rechtes in Form einer Geldrente aus dem Erlösanteil (nach Befriedigung der vorrangigen Grundschuld) ersetzt wird. Das Zwangsversteigerungsgesetz beschränkt diesen Wertersatz allerdings auf den maximal 25-fachen Jahreswert des Rechts. Die finanzierende Bank kann dem Mieter das mit dem Nachrang verbundene Risiko des Wegfalls seiner Rechte mittels einer Liegenbelassungserklärung erleichtern. In dieser Vereinbarung mit dem Mieter und dem Eigentümer verpflichtet sich die Bank dazu, bei einer Zwangsversteigerung und bei Vorliegen definierter Voraussetzungen den Antrag auf Bestehenbleiben der Mieterdienstbarkeit zu stellen. Im Gegenzug wird von den Mietvertragsparteien erwartet, keine Änderungen des Mietvertrages und des Inhaltes der Mieterdienstbarkeit ohne die Zustimmung der Bank herbeizuführen. Darüber hinaus wird in der Regel der Wertersatz für die Mieterdienstbarkeit konkret vereinbart.

Die Existenz einer Liegenbelassungsvereinbarung schränkt allerdings den Kreis der potenziellen Ersteher in einer Zwangsversteigerung ein. Investoren, die die Immobilie zur eigenen Nutzung oder zur Vermietung an Dritte ersteigern wollen, zeigen unter Umständen weniger Interesse. Dieser Nachteil wird jedoch zumeist dadurch ausgeglichen, dass Mieterdienstbarkeiten nur bei Ankermietern existieren und ein sicherer Verbleib eines solchen Ankermieters bei den Kapitalanlegern ein größeres Interesse erzeugt.

Fazit

Das geschilderte Dreiecksverhältnis von Mieter, Vermieter und Bank gestattet keiner Seite eine vollständige Durchsetzung eigener Interessen. Alle Beteiligten sollten daher einen gerechten Interessenausgleich anstreben. Dieser könnte wie folgt aussehen: Da weder Eigentümer noch Bank die Eintragung einer Mieterdienstbarkeit an erster Rangstelle wünschen, wäre das erzielbare Optimum eine nachrangige Mieterdienstbarkeit, welche mit einer Liegenbelassungsvereinbarung und der vertragsmäßigen Wertbegrenzung der Mieterdienstbarkeit ergänzt werden sollte. Um Schwierigkeiten mit der Mieterdienstbarkeit zu vermeiden, empfiehlt es sich den VdP-Standard zu beachten. Außerdem sollte daran gedacht werden, dass die Mieterdienstbarkeit auflösend bedingt vereinbart wird, um auch den Vermieter im Falle einer Mieterinsolvenz zu schützen.

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