Einzelhandelsmarkt Deutschland – Ausblick 2019


Der deutsche Einzelhandel weist für das Jahr 2018 voraussichtlich ein reales Umsatzplus von rd. 1,5 % aus, bei einem Gesamtvolumen von rd. 520 Mrd. Euro. Auch wenn für den E-Commerce wieder ein signifikantes Wachstum von rd. 10 % zu erwarten ist, so kann der stationäre Handel keineswegs als Verlierer bezeichnet werden, denn auch hier sind Steigerungen zu vermelden.

Wie bereits in den letzten Jahren sind die Wachstumsraten und Marktanteile beim Online- bzw. stationären Handel segment- und branchenspezifisch unterschiedlich verteilt. Auffällig ist, dass die Aktivitäten der stationären Händler im Bereich Omnichannel stark zugenommen haben und auch traditionelle Unternehmen ein grenzenloses Einkaufsvergnügen online und offline bieten.

Problematisch sieht es hingegen in der klassischen A-Lage der Einkaufsstraßen, in den Fußgängerzonen vieler Städte in Deutschland, aus. Die hier stark vertretenen Branchen Bekleidung und Schuhe stehen unter Druck. In diesem Segment hat der Onlinehandel bereits einen Anteil von über 25 % erreicht. Laut COMFORT ist daher die Mieternachfrage nach Großflächen über 1.000 m² oder bei vertikalen Flächenkonzepten über drei oder mehr Ebenen stagnierend bis rückläufig. Die etablierten Mode-Retailer expandieren weiterhin sehr vorsichtig bzw. betreiben Standortoptimierung. Zuletzt drängten verstärkt Anbieter des periodischen Bedarfs (verschiedenste Lebensmittel-City-Konzepte oder Drogeriemärkte), Hartwarenanbieter und Gastronomie-Konzepte in die Innenstädte.

Seit 2016 sind an vielen Standorten bereits sinkende Einzelhandelsmieten spürbar. Die aktuelle Marktphase kann ohne Zweifel als Mietermarkt bezeichnet werden. Höchstmieten sind nur noch erzielbar, wenn Lage, Struktur und Konzeption der Flächen optimal zum Mieterprofil passen. Der Markt für Einzelhandelsimmobilien befindet sich im strukturellen Umbruch und fordert eine Neujustierung der Einzelhandelsmieten und eine Flexibilisierung der Mietvertragsverhältnisse. Der Trend geht zu kürzeren Vertragslaufzeiten von aktuell 5 Jahren, so COMFORT. Im Modesektor werden teilweise schon 3-Jahres-Laufzeiten verhandelt, während beim periodischen Bedarfsbereich und in der Gastronomie noch langfristige Mietverträge von 10 Jahren möglich sind.

All diese Entwicklungen zeigen auch Auswirkungen auf den Investmentmarkt. Laut Savills lag 2018 der Anteil der Handelsimmobilien bei nur noch 21,5 % am gesamten gewerblichen Transaktionsmarkt. Laut Colliers waren es nur 16 %. Klar ist auf jeden Fall, dass Investments in Handelsimmobilien kritischer betrachtet werden. Die Investoren sind wählerischer, Ankaufprüfungen dauern länger und die Bewertung der nachhaltigen Miete wird zum Knackpunkt für die Wirtschaftlichkeit von Handelsimmobilien-Investments. Umso wichtiger ist es eine Handelsimmobilie gut im Markt zu positionieren, Flächen zu optimieren und bestmöglich zu vermieten, um eine langfristige Wertstabilität zu ermöglichen.

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