Coronafolgen für Gewerbeimmobilien


Coronabedingte Ausgangsbeschränkungen, Schließungen, Übernachtungsverbote etc. gehören nun größtenteils der Vergangenheit an, doch die „alte Normalität“ ist noch lange nicht erreicht. Einzelhandel und Hotellerie leiden, Gastronomiebetriebe sind in Not und die Homeoffice- und Videokonferenz-Erfahrungen der letzten Wochen werden auch die Abläufe von Unternehmen nachhaltig prägen. Welche Auswirkungen sind für die Gewerbeimmobilien - in den Assetklassen Handel und Gastronomie, Hotel sowie Büro - zu erwarten?

Auch wenn die Innenstädte wieder voller scheinen, sich vor den Geschäften Schlangen bilden und Menschen vermehrt in Cafés sitzen, so sind die Umsätze im Einzelhandel und in der Gastronomie noch weit unter den ursprünglichen Werten. Viele Unternehmen sind in wirtschaftlicher Schieflage, benötigen Staatshilfen, suchen den Ausweg aus der Krise im Schutzschirmverfahren oder haben bereits Insolvenz angemeldet. Einige schrieben jedoch auch schon vor der Pandemie rote Zahlen - das Virus diente hier nur als Brandbeschleuniger. Die ursprünglichen Umsatzziele liegen auch für die Hotellerie auf Grund der Verbote und Auflagen sowie der Corona-Schutzkonzepte in weiter Ferne. Wochenlang wurden quasi keine Umsätze erzielt und nun mit reduzierter Auslastungsquote und höherem Aufwand zumindest ein Beitrag zur Kostendeckung erreicht. Auch im Bürosegment wird die eine oder andere Insolvenz Auswirkungen auf die Mieteinnahmen der Vermieter haben, doch größere und langfristigere Auswirkungen für den Büromarkt sehen Experten in der zunehmenden Digitalisierung und den positiven Erfahrungen mit den Themen Homeoffice und Videokonferenzen.

Auf den ersten Blick klingt dies vielleicht alles noch nicht beunruhigend. Bei genauerer Betrachtung lässt sich allerdings erkennen, dass viele Tatsachen ineinandergreifen und teils vielfältige Auswirkungen haben. Im Büromarkt wird ein vermehrtes Homeoffice-Angebot als Dauereinrichtung eine geringere Flächennachfrage der Nutzer zur Folge haben. Regional könnte ein Überangebot an Flächen dann sinkende Mieten nach sich ziehen, was sich wiederum unmittelbar auf die Immobilienwerte auswirken würde. Der vermehrte Einsatz von Videokonferenzen, anstelle von den sonst üblichen Geschäftsreisen zu Meetings, könnte die Reisetätigkeit deutlich reduzieren und würde somit auch weniger Übernachtungen und Buchungen von Konferenzräumen in den Hotels sowie zusätzliche Umsatzeinbußen in der Gastronomie und im Einzelhandel bedeuten.

Zeitnah spürbar werden solche coronabedingten Auswirkungen sicherlich auch in München sein, einer Stadt, die ansonsten in Sachen Nachfrage und Mietniveau das bundesweite Ranking anführt. Die Absage des Oktoberfestes mit rd. sechs Mio. Besuchern, davon rd. 2 Mio. aus dem Ausland, bedeuten u.a. einen riesigen Einnahmeverlust für die Hotels, die Gastronomie und den Einzelhandel vor Ort. Doch damit nicht genug, Fußballspiele finden derzeit ohne Zuschauer statt, weitere Großveranstaltungen werden abgesagt, Messen fallen aus oder finden in verkleinerter bzw. veränderter Form, wie beispielsweise die Expo Real als „Hybrit Summit“, statt. All dies führt dazu, dass Menschen weniger unterwegs sind und in der Folge die Einnahmen für Hotels, Gastro und Handel deutlich sinken. Zudem darf man die damit verbundenen direkten Auswirkungen auf den Arbeitsmarkt nicht außer Acht lassen, welche sich zeitversetzt dann in der Kaufkraft und dem Konsumverhalten widerspiegeln werden.

Corona löst also nicht nur eine schwere Rezession aus, sondern hat neben den kurzfristigen Auswirkungen in einzelnen Bereichen auch langfristige Veränderungen im Immobilienmarkt zur Folge. Bei der Betrachtung von Gewerbeimmobilien wird die Standortqualität, die Nachhaltigkeit und die Drittverwendungsfähigkeit noch bedeutsamer. Speziell die "sicheren" Investments, also Immobilien der Risikoklasse Core, werden sich einer hohen Nachfrage erfreuen. Mit mehr Risiko behaftete Gewerbeimmobilien der Risikoklasse Core Plus oder gar Value Added werden schwerer vermarktbar sein oder aber die Risiken stärker eingepreist. Es ist zu erwarten, dass Transaktionsprozesse zukünftig noch sorgfältiger, intensiver und umfangreicher ablaufen und in vielen Fällen länger dauern werden. Ebenso wird das Know-how von Experten der jeweiligen Assetklassen an Bedeutung gewinnen, um Risiken besser einschätzen zu können.

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